Hoppa till innehållet
KollaHem
Kontrollerar inloggning…

Meny

Till bloggen

Guide

Driftkostnaden i husannonsen: vad siffran täcker och vad den lämnar ute

Publicerad 30 september 2026

Bostadsrätten skickar en avi i månaden. Huset skickar fem, i olika kuvert, vid olika tider på året. Annonsen visar oftast ett av dem.

Jag börjar med vårt eget misstag. Fram till i veckan kunde Hemli svara "ingen avgift" om en villa där mäklaren hade skrivit ut 38 598 kronor om året i driftkostnad och 10 425 kronor i fastighetsavgift. Vi läste helt enkelt inte in de raderna. Det var vårt fel, inte mäklarens. Nu läser vi in dem.

Lägg ihop dem: 49 023 kronor om året. Drygt 4 000 kronor i månaden, innan du har köpt en enda takpanna. Huset har ingen avgift. Det har du.

Vad lagen kräver av mäklaren

Driftkostnaden är ingen artighet. Fastighetsmäklarlagen säger i 3 kap. 14 § att objektsbeskrivningen för en fastighet ska innehålla uppgifter om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader, om inteckningar och servitut, om gemensamhetsanläggningar och om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Enligt 16 § ska mäklaren dessutom erbjuda dig en skriftlig beräkning av boendekostnaderna. Ta emot den. Läs vad den bygger på.

Vad som räknas som driftskostnad står inte i lagen. Förarbetena ger exempel, som Fastighetsmäklarinspektionen citerar i ett beslut om driftskostnader: uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp, sotning, tomträttsavgäld och avgift till en samfällighetsförening. I samma beslut skriver FMI att hemförsäkring och hushållsel enligt inspektionens praxis inte räknas som driftskostnader. Mäklarens siffra får alltså sakna två poster som du ändå betalar.

Nordea gör tvärtom. I bankens genomgång av driftkostnader ingår el och hemförsäkring. Två definitioner, samma ord. Kontrollera vilken du tittar på innan du jämför två hus.

Säljarens siffra, säljarens hushåll

Siffran kommer från säljaren. Nordea skriver det rakt ut: säljaren uppger driftkostnaden, mäklaren tittar på om den verkar rimlig, och det är inte säkert att den är helt korrekt för det.

I FMI-beslutet, som gällde en bostadsrätt, reagerade mäklaren själv på att säljarens uppgift verkade orimligt låg för en bostad med direktverkande el. Objektsbeskrivningen gick ändå ut utan driftskostnader, och FMI gav mäklaren en varning. Kammarrätten i Stockholm har kallat en utelämnad driftskostnad i objektsbeskrivningen för en brist av central betydelse. Det är den.

Men även en korrekt siffra beskriver någon annans liv. Den bygger på säljarens förbrukning, säljarens hushåll och priserna som gällde då. Ibland står det i annonsen hur många personer siffran avser. Står det inte där, fråga. Ett pensionärspar och en familj på fem har inte samma elräkning.

Sättet huset värms på avgör mycket. Direktverkande el, bergvärme, fjärrvärme och pellets ger olika kalkyler i samma hus. Energideklarationen ger dig ett andra tal att hålla upp mot säljarens: byggnadens energianvändning för värme, varmvatten och fastighetsel, utan hushållsel. Den är inget löfte om din elräkning, men den är ett tal att jämföra med. Och räkna med dagens priser. Riksbanken skrev i sitt räntebesked den 24 september att priset på olja, el och drivmedel har stigit den senaste tiden.

Nordea anger omkring 50 000 kronor om året som en vanlig driftkostnad för en villa på cirka 150 kvadratmeter med fyra personer. Det är bankens tumregel, med bankens definition där el och hemförsäkring ingår. Det är inte lag. Kommunernas taxor för vatten, avlopp och sophämtning skiljer sig åt, och elnätsavgiften varierar, skriver banken. Jag använder talet som varningslampa, inte som dom.

Fastighetsavgiften

För 2026 är den kommunala fastighetsavgiften för ett småhus 0,75 procent av taxeringsvärdet, men aldrig mer än 10 425 kronor per bostadsbyggnad. Det står hos Skatteverket. Taket nås vid ett taxeringsvärde på 1 390 000 kronor. Villan i inledningen låg alltså precis på taket.

Nybyggda småhus med värdeår 2012 eller senare betalar ingen fastighetsavgift de första 15 åren. En nolla i annonsen för ett nytt hus är en klocka, inte ett löfte. Fråga vilket värdeår huset har och räkna fram året då avgiften börjar.

Den som äger fastigheten den 1 januari betalar avgiften för hela året, enligt Skatteverket. Om ni ska dela på den är en fråga för köpekontraktet. Se också efter om fastighetsavgiften står bland driftkostnaderna eller bredvid dem, så att du varken missar den eller räknar den två gånger.

Tomträtt: avgälden som räknas om

Står det tomträttsavgäld i annonsen äger du huset men inte marken. Marken ägs i regel av kommunen, och du betalar en årlig avgäld för att använda den.

Jordabalken låser avgälden i perioder. Om inget längre har avtalats är varje period tio år (13 kap. 10 §). Vid en omprövning bestäms den nya avgälden utifrån vad marken är värd vid tiden för omprövningen (11 §). Själv kan du inte säga upp avtalet (13 §).

Siffran i annonsen är alltså bara säker till periodens slut. Fråga när den går ut. Två år kvar är en annan affär än nio. Fråga också om kommunen erbjuder friköp, och till vilket pris.

Samfälligheten är husets förening

Den som köper bostadsrätt läser, förhoppningsvis, årsredovisningen. Den som köper hus kan ha en förening också, för vägen, belysningen eller ledningarna. Den glöms lätt. Loopen är densamma. Bara pappren heter något annat.

När du köper en fastighet som har del i en gemensamhetsanläggning blir du automatiskt delägare, och du binds av besluten från när anläggningen bildades, skriver Lantmäteriet. Mäklaren ska kontrollera om fastigheten har del i sådana anläggningar och ange dem i objektsbeskrivningen (3 kap. 13 och 14 §§ fastighetsmäklarlagen).

Lagen om förvaltning av samfälligheter är skarpare än många tror. En förening som förvaltar en anläggning av kommunalteknisk natur eller annars av större värde, inrättad för småhus, ska avsätta pengar till en fond för underhåll och förnyelse, och styrelsen ska upprätta en underhålls- och förnyelseplan (19 §). Om stadgarna inte säger annat tas avgifterna ut genom en debiteringslängd som läggs fram på stämman (42 §).

Och en rad som är lätt att missa: den nya ägaren svarar tillsammans med den förra för obetalda belopp som debiterats säljaren och som förfallit tidigast ett år före tillträdesdagen (44 §). Säljarens skuld till föreningen kan bli din.

Be om stadgarna, senaste stämmoprotokollet, debiteringslängden, underhållsplanen och fondens saldo. Fråga vad som ska göras de närmaste åren och vad det kostar. Fråga om säljarens avgifter är betalda.

I huset är du styrelsen

I en bostadsrättsförening sparar föreningen till taket, eller borde göra det. Det är därför jag tjatar om underhållsplanen och avgiften. I huset gör ingen det åt dig. Ingen lag kräver att du sparar till nästa tak. Det är just därför du ska.

Fråga säljaren när tak, fönster, dränering, värmesystem och stammar senast gjordes, och be om kvitton. En besiktning ser mycket, men inte allt. Vad den normalt inte täcker står i visningschecklistan. Räkna sedan med att fonden är du.

Så står det hos oss

På KollaHem står driftkostnaden bredvid priset i husannonsen. Fastighetsavgift och tomträttsavgäld står som egna rader när mäklaren anger dem separat. Saknas driftkostnaden säger Hemli det, i stället för att påstå att huset saknar kostnader. Det är regeln vi skrev efter misstaget i inledningen.

Hemli kan också ställa driftkostnaden mot andra hus i samma sökning, med reservationen att mäklarnas poster och antagna hushåll skiljer sig åt. Ingen bostad kan betala för att synas högre, varken i listan eller på kartan. Så är det tänkt. Titta gärna på husen i Stockholm eller Göteborg med den ordningen: kuverten först, bud sedan.

Tre rader innan du budar

  1. Driftkostnaden. Vilka poster, vilket hushåll, vilken uppvärmning. Lägg till hushållsel och hemförsäkring om de saknas.
  2. Det som står bredvid. Fastighetsavgift, tomträttsavgäld med periodens slutår, samfällighetens debitering och fond.
  3. Det som inte står någonstans. Ditt eget underhåll: tak, fönster, dränering, värme. Årtal och kvitton.

Villan saknar avi. Den saknar inte kostnader. Lägg ihop kuverten innan du budar, inte när de kommer.

Källor

Fler inlägg