Primärenergital och energideklarationen, förklarat

Jag har sett spekulanter bläddra förbi energideklarationen som om den vore en bilaga till säljtexten. Den är inte det. Den är ett av få papper där staten tvingar fram en siffra om huset, och där du kan se om den siffran är läst fel.

Jag tror att den som hoppar över pappren tar över någon annans förlust, och att nästa spekulant i samma kök får samma risk serverad i ny annons. Därför vill jag att du förstår vad deklarationen faktiskt säger, innan du budar.

Vad deklarationen är, och vad den inte är

En energideklaration beskriver byggnadens energiprestanda. För bostadsrätt gäller den hela huset, inte din lägenhet som isolerad ö. Det är föreningen, som byggnadsägare, som ska se till att det finns en giltig deklaration. Det är säljaren som ska visa den för spekulanter, lämna den till köparen och se till att energiklassen finns med i annonsen. Så delar Boverket ansvaret.

Deklarationen är giltig i tio år från upprättandet. Den är inte en besiktning av köket. Den är inte ett löfte om din framtida elräkning. Hushållsel ingår inte i talet. Det som räknas är energi för uppvärmning, tappvarmvatten, komfortkyla och fastighetsel, enligt Boverkets definition av byggnadens energianvändning.

Primärenergitalet, inte bara bokstaven

Från och med den 1 januari 2019 anges energiprestandan i energideklarationen som primärenergital, i stället för den äldre specifika energianvändningen. Primärenergitalet är ett viktat mått. Levererad energi till byggnaden multipliceras med viktningsfaktorer per energibärare. Boverket anger till exempel faktorn 1,8 för el och 0,7 för fjärrvärme. Uppvärmningsdelen justeras också geografiskt, så att likadana hus i olika delar av landet kan jämföras mer rättvist. Resultatet divideras med den uppvärmda arean, Atemp, och anges i kilowattimmar per kvadratmeter och år.

Det är därför två hus med samma "känsla i elementen" kan få olika tal. Ett eluppvärmt hus viktas hårdare än ett fjärrvärmt. Solceller kan sänka talet, men bara den el som minskar byggnadens energianvändning räknas, inte det som går till hushållsel eller som exporteras till nätet.

Den vanligaste misstolkningen: raden "krav"

I sammanfattningen ser du flera rutor. En av dem visar byggnadens energiklass, A till G. En annan visar byggnadens primärenergital. En tredje visar kravet vid uppförande av en ny byggnad av samma slag, också uttryckt som primärenergital.

Den sista raden är inte husets betyg. Den är referensen: vad som skulle krävas om huset byggdes i dag enligt Boverkets byggregler. Klassen A till G är relativ till just det kravet. Enligt Boverket betyder klass C att energiprestandan ligger över 75 och högst 100 procent av dagens nybyggnadskrav. Klass A är högst 50 procent av kravet. Klass D till G ligger över kravet, i steg upp till mer än 235 procent.

Om du bara läser "krav" och tror att det är husets klass, har du läst baklänges. Byggnadens faktiska läge är primärenergitalet plus den deklarerade klassen. Båda behövs. Talet säger hur mycket. Klassen säger hur det står sig mot dagens nybyggnadsnivå.

Det är därför jag ofta stannar här när vi läser handlingar på KollaHem. En snygg bokstav utan tal är ofullständig. Ett tal utan förståelse för vad "krav" betyder är lätt att missförstå.

Äldre skalor är inte alltid jämförbara

Energideklarationen har bytt utseende flera gånger. Före 2014 användes energinivåer i en annan figur. Från 2014 till 2018 fanns klasserna A till G, men energiprestandan uttrycktes fortfarande som specifik energianvändning. Från 2019 bygger klassningen på primärenergital.

Boverket skriver uttryckligen att klasserna för byggnader deklarerade före den 1 januari 2019 inte alltid är direkt jämförbara med dem som deklarerats under senare regler, även om den faktiska energiförbrukningen är densamma. Det är en torr mening med praktisk konsekvens. Du kan inte stapla tre annonser från olika år och tro att E alltid betyder samma sak.

Från och med den 25 maj 2026 tillkommer energiklass A0. Den är tänkt för nollutsläppsbyggnader. För A0 krävs energiprestanda motsvarande klass A, ingen energi från förbränning av fossila bränslen på plats, och installationssystem som kan reagera på externa signaler och anpassa energianvändningen. Det är ett steg i riktning mot EU-direktivets mål om nollutsläppsbyggnader, inte en synonym till "väldigt bra E".

Vad lagen säger när du köper

Lag (2006:985) om energideklaration för byggnader är grunden. När en bostadsrätt säljs ska säljaren se till att deklarationen visas och överlämnas, och att uppgiften om energiprestanda anges vid annonsering. Föreningen ska ha sett till att deklarationen finns och är giltig.

Om den som säljer en byggnad eller en andel i en byggnad, trots köparens begäran, underlåtit sin skyldighet enligt 6 §, får köparen enligt 14 § senast sex månader efter tillträdet låta upprätta en energideklaration på säljarens bekostnad. Det är en lagfäst rätt, inte ett tips från mäklaren. I praktiken för bostadsrätt är det viktigt att förstå gränsen: föreningen bär ansvaret för att deklarationen finns, säljaren för att den visas och anges. Begär den tidigt. Skriv i mejl till mäklaren att du vill se den innan bud. Då står det klart att du har frågat.

Vad du ska titta efter i pappret

Jag läser först giltighetstiden. En deklaration nära tioårsstrecket är fortfarande giltig, men den speglar en äldre bild av huset. Sedan tittar jag på primärenergitalet och klassen tillsammans. Därefter på kravraden, just för att inte blanda ihop den med husets betyg. Jag noterar uppvärmningssystem, om radonmätning nämns, om OVK nämns, och om energiexperten lämnat åtgärdsförslag.

Åtgärdsförslagen är inte en offert. De är en signal om vad experten sett. En förening som aldrig nämner dem i årsredovisningen kan ändå ha dem i deklarationen. Omvänt kan en förening ha stora planer som inte syns där. Pappren ska läsas tillsammans.

Varför detta hör hemma innan budet

Energi är pengar över tid, och det är också en fråga om föreningens underhåll. Ett hus med dålig energiprestanda kan behöva fönster, isolering eller ett nytt värmesystem. Det syns sällan i den korta säljmeningen om "charmigt kök". Det syns i deklarationen, i underhållsplanen om du begär den, och i årsredovisningens toner.

På KollaHem visar vi handlingar när de är inlästa. Saknas energideklarationen står det. Vi hittar på ingen täckningsprocent. I Stockholm och Göteborg kan du öppna två annonser sida vid sida och se skillnaden mellan en klar genomgång och en där pappret fortfarande saknas. Kartan sorterar inte bort det som är obekvämt. Hemli kan du fråga om det du läst, men originalet hos mäklaren gäller alltid.

Jag tycker att energideklarationen är ett av de mer rättvisa pappren i affären, just för att den inte skrivs av den som ska sälja lägenheten. Den skrivs av en certifierad energiexpert, efter regler från Boverket. Att strunta i den är att välja att ärva någon annans olästa siffra. Nästa spekulant får den sedan i knät, i samma kök, med samma leende i annonsen.

Läs talet. Läs klassen. Läs vad kravraden faktiskt är. Sedan kan du buda med öppna ögon.

Källor

• Boverket, Energideklarationens innehåll, access 13 september 2026.
• Boverket, Primärenergital och byggnadens energiprestanda, access 13 september 2026.
• Boverket, Dessa byggnader ska energideklareras, access 13 september 2026.
• Boverket, Ny energiklass A0 införs, access 13 september 2026.
• Lag (2006:985) om energideklaration för byggnader, särskilt 6 §, 9 §, 13 § och 14 §.