Visningschecklistan

En visning är inte en promenad genom tre rum. Det är den stund då din undersökningsplikt blir konkret.

Vi försöker ge dig pappren och frågorna innan du står i köket. Det färgar listan nedan. Den är ingen söt topplista. Den är en karta från lag till handling till fråga.

När spekulanter budar på en betald placering utan att ha läst årsredovisningen, går förlusterna vidare. Avgiften ser rimlig ut. Skulden och underhållet syns senare. När den personen ska sälja vill hen sällan bära det öppet. Då följer inte meningen med i nästa annons. Någon måste bryta cykeln. Det börjar på visningen, med rätt frågor till rätt papper.

Vad lagen kräver av dig

För fastighet gäller jordabalken 4 kap. 19 §. Du får normalt inte åberopa fel mot säljaren som du borde ha upptäckt vid en undersökning påkallad av fastighetens skick, jämförliga objekt och omständigheterna i övrigt.

För bostadsrätt gäller köplagen 20 §. Du får inte åberopa vad du måste antas ha känt till. Har du undersökt, eller utan godtagbar anledning underlåtit att undersöka efter uppmaning, får du inte åberopa det som borde ha märkts.

Mäklaren ska enligt fastighetsmäklarlagen 3 kap. 12 § skriftligen upplysa dig om undersökningsplikten och verka för att du undersöker eller låter undersöka. FMI beskriver samma sak på sin sida om köparens undersökningsplikt (hämtad 13 september 2026). Mäklaren besiktar inte objektet i laglig mening. Intaget är ytligt. Att bostaden marknadsförs som "besiktad" befriar dig inte.

Vad en besiktning normalt inte täcker

En överlåtelsebesiktning hjälper. Den ersätter inte plikten. Enligt FMI täcker en vanlig byggteknisk besiktning normalt inte installationer som el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, eldstad och skorsten. Tomt och andra byggnader ligger ofta utanför. Vid bostadsrätt ingår inte det hus föreningen äger. Radon, buller och vattenkvalitet kräver särskilda kontroller. Energideklaration är en egen tjänst.

Anmärkningar i protokollet kan utöka din plikt. Då räcker det inte att ha "gjort en besiktning". Då måste du gräva vidare. FMI rekommenderar att du anlitar egen besiktningsman framför att enbart lita på säljarens. Jag sätter inget pris. Det finns ingen officiell taxa hos FMI eller Konsumentverket.

Handlingar mäklaren ska ge dig

Vid bostadsrätt ska objektsbeskrivningen bland annat innehålla föreningens namn, pantsättning, andelstal, årsavgift inklusive beslutade ändringar, indirekt nettoskuldsättning och driftskostnader. Dessutom ska mäklaren enligt FML 3 kap. 15 § lämna den senast tillgängliga årsredovisningen och de registrerade stadgarna (eller ekonomisk plan om årsredovisning saknas). Det står i fastighetsmäklarlagen.

Be om dem i tid. Inte i dörren på väg ut. Undersökning ska hinnas före kontrakt.

Frågor som mappar till årsredovisningen

Här är kärnan. Varje fråga pekar på ett underlag, inte på en känsla i rummet.

Skuld. Hur hög är skuldsättningen per kvadratmeter, och hur har den rört sig de senaste åren? Svaret finns i flerårsöversiktens nyckeltal och i balansräkningens lånnoter. Från 2023 ska flerårsöversikten bland annat innehålla skuldsättning per kvm, sparande per kvm och räntekänslighet. Bostadsrätterna (reviderad 11 mars 2025, hämtad 13 september 2026) sammanfattar vilka nyckeltal som ska finnas. Jag uppfinner inga tröskelvärden. "Under X kronor per kvm är bra" är bank- eller portalretorik tills du har sett just den föreningens underhåll och räntor.

Räntekänslighet. Vad säger nyckeltalet om hur avgiften skulle behöva röra sig om räntan stiger? Det är en riktning, inte en prognos. Fråga när lånen förfaller och omsätts. Svaret ligger i noterna.

Underhåll. Finns underhållsplan? Vad är nästa stora åtgärder: stam, tak, fasad, fönster, hiss? Hur ska de finansieras: avgift, lån eller fond? Förvaltningsberättelsen och underhållsplanen är platsen. En tom mening om "god ekonomi" i mäklartexten är inte en plan.

Avgift. Har avgiften höjts? Finns beslutade ändringar? Objektsbeskrivningen ska enligt FML ange beslutade ändringar av årsavgiften. Jämför med årsredovisningen. En låg avgift utan sparande och med hög skuld är inte en gåva. Den är en förskjutning.

Tomträtt och avgäld. Om föreningen står på tomträtt: när höjs avgälden? Det syns i stadgar, årsredovisning eller objektsbeskrivning.

Indirekt nettoskuldsättning. För just den här lägenheten ska den synas i objektsbeskrivningen. Fråga om den saknas.

På KollaHem försöker vi stanna vid samma punkter när underlaget finns: skuld, investeringsbehov, räntekänslighet, energi, avgift. Det är idén bakom våra guider om hur man läser föreningen. De levande ytorna där du kan arbeta med det i praktiken är kartan, Hemli och varför KollaHem.

Energi på visningen

Vid försäljning ska det finnas energideklaration, giltig i tio år, enligt Boverket och lagen (2006:985). Spekulant har rätt att se den. Köpare ska få den överlämnad. Energiklass ska anges vid kommersiell annonsering om giltig deklaration finns. I bostadsrätt ansvarar föreningen för att deklarationen finns. Säljaren ansvarar för att visa och överlämna.

Fråga: Finns giltig deklaration? Vilken klass och vilket primärenergital? Stämmer driftskostnaderna i objektsbeskrivningen med energikostnad per kvm i årsredovisningen? Radon eller OVK noterat? Energiklassen är inte hela sanningen om avgiften, men den är en del av underlaget.

Vad du tittar på i rummen

Synliga fukt- eller mögeltecken, lukter, snedställningar och märkliga skarvar kan utlösa utökad undersökningsplikt. FMI är tydlig: tecken på fel ökar kravet på dig att gräva vidare. En frågelista från säljaren kan både skydda säljaren och utöka din plikt, beroende på vad som står där.

I bostadsrätt undersöker du lägenheten. Husets skal är föreningens ansvar, men det drabbar dig via avgiften. Därför räcker det inte att titta på kaklet. Du måste också ha läst föreningen.

Ta med anteckningar från årsredovisningen. Ställ frågorna högt. Be om komplettering skriftligt. En mäklare som blir irriterad av det har fel uppdrag. Du har rätt uppdrag.

Loopen i köket

Jag har sett (och själv stått i) den där situationen där någon säger: "Vi tar den, pappren kollar vi sen." Det är hur förlusten byter namn. Den som hoppar över handlingarna tar över risken. När hen säljer vill hen få tillbaka det hen lade. Då köper nästa spekulant samma risk, ofta via en annons som betalat sig uppåt i kön.

Jag tycker att någon måste bryta det. Brytningen är tråkig. Den ser ut som: läs ÅR, läs stadgar, läs energideklaration, ställ frågor kopplade till nyckeltalen, besikta det som behövs, buda sedan. Hos oss kan ingen bostad köpa sig förbi den ordningen. Titta gärna på objekt i Stockholm eller Göteborg med handlingarna öppna bredvid bilderna.

Innan du går därifrån

1. Har du fått ÅR och stadgar i tid (bostadsrätt)?
2. Har du ställt minst en fråga om skuld, en om underhåll och en om avgift, med hänvisning till papperet?
3. Vet du vad besiktningen (om du tar en) normalt inte täcker?
4. Finns energideklaration, och har du sett den?
5. Har du antecknat det som utlöser utökad plikt?

Det är checklistan. Inte för att den ska kännas komplett. För att den ska vara förankrad i JB, köplagen, FML och FMI. Resten är ditt omdöme, och din bank.

Källor

• FMI, köparens undersökningsplikt (JB 4:19, köplagen 20 §, besiktningens gränser). Hämtad 13 september 2026.
• Fastighetsmäklarlag (2021:516) 3 kap. 12 § och 14-16 §§. Riksdagen, hämtad 13 september 2026.
• Bostadsrätterna, nyckeltal och kassaflödesanalys. Reviderad 11 mars 2025, hämtad 13 september 2026.
• Boverket, energideklaration och annonsering. Hämtad 13 september 2026.
• Lag (2006:985) om energideklaration för byggnader.