Tilläggslån: 90 i taket när du köper, 80 när du kommer tillbaka

Rubriksiffran i vårens bolåneändring var den glada: kontantinsatsen ner från 15 till 10 procent. Men i samma lagtext stod en siffra till, på väg åt motsatt håll, och den fick ingen rubrik. När du en dag kommer tillbaka till banken för att låna till badrummet är taket 80 procent. Inte 90. Den asymmetrin är hela den här kolumnen.

Vad ett tilläggslån är

Sedan 1 april 2026 heter regelverket lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Den ersätter Finansinspektionens tidigare bolåneföreskrifter, som FI upphävde 19 mars 2026, och vilar på propositionen Utveckling av makrotillsynsområdet (prop. 2025/26:119). Riksdagens utskott behandlade förslaget 3 mars 2026 och regeringen kommunicerade det 5 mars 2026.

Ett tilläggslån är i lagtextens värld ett lån som tas vid en senare tidpunkt än den då bostaden förvärvas. Renoveringslånet du tar två år efter inflytt, alltså. Och för just det lånet gäller numera: belåningsgraden får vara maximalt 80 procent av bostadens värde. Tidigare var taket 85 procent. Samma reform, två tak: 90 procent när du köper, 80 procent när du kommer tillbaka.

Räkneexemplet ingen gör före budgivningen

Köpeskilling 3 000 000 kronor. Med 10 procent i kontantinsats lånar du 2 700 000, alltså 90 procent. Två år senare vill du låna 300 000 till ett badrum. Tilläggslånet rymmer sammanlagt 80 procent av bostadens värde: 2 400 000. Du ligger redan 300 000 över det taket. Rummet för renoveringslånet öppnas först när du amorterat ned hela mellanskillnaden. Räkna på ditt eget tal innan du budar, inte efter.

Planen "10 procent i insats, resten tar vi som tilläggslån när demoleringen är igång" håller alltså inte. Pengarna till renoveringen måste antingen rymmas i krediten vid köpet, under bankens prövning av hela lånet, eller sparas. Vad just din bank accepterar att inkludera i köpkrediten är en fråga till dem. Jag lovar inget åt någon bank.

Femårsklockan

Den som räknar med att renovera upp värdet och sedan låna mot det har dessutom en klocka att förhålla sig till. För att ändra amortering eller utöka bolånet får bostaden normalt omvärderas tidigast vart femte år, räknat från köpet eller senaste omvärderingen. Det skriver Handelsbanken i sin genomgång av amorteringskraven 2026, och Nordea anger samma femårsgräns för omvärdering i syfte att sänka amorteringen eller höja lånet. Regeringen slår fast att tröghetsregeln gäller även omvärdering som görs för att utöka låneutrymmet.

SBAB räknar tilläggslånstaket mot bostadens amorteringsgrundande värde, inte mot vad du hoppas att bostaden är värd när bygget är klart. Ekonomifakta skriver att gränsen gäller "normalt". Omfattande renovering kan i bankens individuella bedömning öppna för undantag, bank för bank. Mitt råd: räkna inte med undantaget. Fråga om det, innan du skriver under något.

Rusningen som bevisar poängen

Volymerna talar sitt tydliga språk. Dagens industri redovisade i april 2026 att tilläggslånsvolymerna ökade kraftigt under mars, när låntagare ville hinna före den nya gränsen. Dagens Nyheter beskrev i mars hushåll som måste renovera och nu får svårare att låna till det. TT:s rapportering i mars handlade om separationer, där utrymmet att låna kvar i bostaden avgör om någon av de vuxna kan bo kvar, med barnen på plats.

Jag dömer inte lagen. Men konsekvensen går inte att prata bort: finansieringsplaneringen hör hemma före köpet, inte i ett rivet badrum.

Vad det betyder om du söker just nu

• Planera renoveringspengarna i köpet. Efter köpet är taket 80 procent och femårsklockan börjar ticka vid köpedagen.
• Ordinarie amorteringskrav kvarstår: 2 procent per år om belåningsgraden överstiger 70 procent, 1 procent mellan 50 och 70. Det skärpta kravet, alltså extraraden upp till sammanlagt 3 procent vid skuldkvot över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten, är borttaget för nya lån. För lån tagna före 1 april upphör det inte av sig självt: den som vill sluta amortera extraraden måste komma överens med banken om en villkorsändring.
• Läs föreningens papper innan du budar. Kommande projekt och underhållsbehov står i underhållsplanen och flerårsöversikten, inte i annonsen. Frågorna hör hemma på visningen, och listan över vad du ska begära är kort: investeringsbehoven och handlingarna.
• Fråga banken om din kommande belåningsgrad och ditt amorteringsgrundande värde före budet. Det är en femminutersfråga som avgör om renoveringsplanen är finansierbar.

Tre rader innan du binder dig

1. Nyköp: högst 90 procent lån. Tilläggslån senare: sammanlagt högst 80 procent. Mellanskillnaden måste amorteras ned eller sparas ihop.
2. Omvärdering som öppnar låneutrymme får normalt ske tidigast vart femte år. Ett renoverat värde låser inte upp nya pengar direkt.
3. Ordinarie amorteringskrav gäller vidare, 2 procent över 70 i belåning och 1 procent mellan 50 och 70. Det skärpta kravet är borta bara för nya lån; äldre lån kräver villkorsändring.

Skuldsättning, underhållsplan och kommande avgiftshöjningar står i föreningens ekonomi, inte i proffsigt fotograferade köksbilder. Så läser vi den åt dig. Sen är det kartan som inte säljer platser och Hemli som håller sig till inläst underlag. Så är det tänkt. Titta gärna i Stockholm eller Göteborg med den ordningen: pengar och papper först, bud sedan.

Källor

• Regeringskansliet, pressmeddelande "Nya lagändringar ska ge fler möjlighet att äga sin bostad", 5 mars 2026. Hämtad 21 september 2026.
• Proposition 2025/26:119 Utveckling av makrotillsynsområdet.
• Lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter, i kraft från och med 1 april 2026.
• Riksdagen, utskottets ställningstagande om nya bolåneregler, 3 mars 2026.
• Finansinspektionen, upphävande av föreskrifter och allmänna råd om bolån, 19 mars 2026.
• SBAB, "Det betyder regeringens förslag om ändrade bolåneregler", december 2025. Hämtad 21 september 2026.
• Handelsbanken, "Amorteringskrav 2026, allt om nya reglerna" (femårsregeln vid omvärdering). Hämtad 21 september 2026.
• Nordea, "Nytt amorteringskrav 2026" (omvärdering max en gång vart femte år). Hämtad 21 september 2026.
• Ekonomifakta, "Nya bolåneregler 2026", mars 2026.
• Dagens industri om tilläggslånsvolymerna i mars 2026, publicerat april 2026.
• Dagens Nyheter om renoveringshushåll och de nya reglerna, mars 2026.
• TT, om separationer och de nya bolånereglerna, mars 2026.