Skuldsättning i bostadsrättsföreningen

En köpare som hoppar över föreningens skulder tar inte bort risken. Hen flyttar den. Nästa ägare står i samma kök och undrar varför avgiften steg. Någon måste bryta cykeln genom att förstå hemmet, och skuldsättningen är en av de tydligaste siffrorna att börja med.

Vad lagen faktiskt kräver

Sedan lagändringen i årsredovisningslagen ska en bostadsrättsförening i förvaltningsberättelsen lämna nyckeltal som ska underlätta förståelsen av verksamheten. Bland dem finns skuldsättning per kvadratmeter. Det står i 6 kap. 3 a § årsredovisningslagen. Bokföringsnämnden har sedan kompletterat med allmänna råd, BFNAR 2023:1, och en vägledning som förklarar hur talen ska räknas.

Det finns två per-kvm-mått att hålla isär. Det lagstadgade nyckeltalet skuldsättning per kvadratmeter räknas som räntebärande skulder på balansdagen dividerat med summan av kvadratmeter upplåtna med bostadsrätt och kvadratmeter upplåtna med hyresrätt. Utöver det ska föreningen enligt BFNAR 2023:1 också lämna skuldsättning per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt. Där divideras samma räntebärande skulder bara med bostadsrättsytan. Om föreningen har hyreslägenheter eller lokaler blir det senare talet högre. Det är inte ett trick. Det är två olika nämnare.

Nyckeltalen ska lämnas för räkenskapsåret och de tre föregående åren. Det är mer användbart än en ensam siffra. En förening som har sänkt skulden efter ett stambyte berättar en annan historia än en som har ökat den utan förklaring i förvaltningsberättelsen.

Indirekt nettoskuldsättning i objektsbeskrivningen

Från den 1 januari 2023 ska objektsbeskrivningen för en bostadsrätt innehålla uppgift om bostadsrättens indirekta nettoskuldsättning. Det är Fastighetsmäklarinspektionens och lagstiftarens sätt att göra skulden lägenhetsnära. FMI beskriver metoden så här: andelstalet för årsavgift multipliceras med föreningens nettoskuldsättning. Nettoskuldsättningen är räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar och likvida medel, hämtade ur den senaste tillgängliga årsredovisningen.

Det är alltså andel gånger nettoskuld, uttryckt i kronor för just den lägenheten. Det är jämförbart mellan objekt på ett sätt som ett föreningsmått per kvm inte alltid är. Det ersätter ändå inte läsning av årsredovisningen. Bindningstider, amortering och noter om nya lån efter balansdagen syns där, inte i den enda raden i objektsbeskrivningen.

Jag ser ofta spekulanter som behandlar den indirekta nettoskuldsättningen som ett facit. Det är den inte. Den är ett jämförelseverktyg. Använd den, men öppna sedan balansräkningen.

HSB:s och SEB:s band är deras, inte lag

Lagen kräver att siffrorna redovisas. Den säger inte vad som är "bra" eller "dåligt". När någon talar om gränser är det branschriktlinjer, och de ska namnges.

HSB Bostadsrättskollen mäter skuldsättning som lån som föreningen betalar ränta på, delat med total yta (boyta och lokalyta). HSB:s egna riktvärden är: låg under 3 000 kronor per kvm, normal 3 001 till 8 000, hög 8 001 till 15 000, och mycket hög över 15 001 kronor per kvm. Det är HSB:s skala. Det är inte lag.

I Sveriges bostadsrättsbarometer 2026 anger HSB att den genomsnittliga skuldsättningen under 2025 uppgick till 4 766 kronor per kvm. Det ligger inom HSB:s normala intervall. Ett rikssnitt säger inte hur din förening mår. Det ger dig bara en bakgrund när du öppnar flerårsöversikten.

SEB skriver i sin guide att 0 till 8 000 kronor per kvm är en bra siffra, och att man ska se upp om siffran överstiger 15 000. Det är bankrådgivning. SEB påpekar också att högre skuldsättning kan vara begriplig efter stora underhåll eller i nyproduktion, eller om föreningen har hyresrätter som kan säljas. Kontexten saknas aldrig.

Jag använder de här banden som samtalsstarter, inte som dom. En förening på 9 000 kronor per kvm efter ett nyss genomfört stambyte kan vara ärligare än en på 4 000 med tom underhållsplan och lågt sparande.

Lån per lägenhet är inte det officiella nyckeltalet

"Hur mycket lån har föreningen per lägenhet?" hör jag ofta på visningar. Det är en begriplig fråga. Det är inte det lagstadgade nyckeltalet. ÅRL och BFN arbetar med per kvadratmeter. FMI:s lägenhetsnära mått är den indirekta nettoskuldsättningen (andel gånger nettoskuld). En enkel division av totala lån med antalet lägenheter saknar standarddefinition i lag och allmänna råd. Behandla den som en tumregel om någon nämner den, och gå tillbaka till per-kvm-talen och objektsbeskrivningen.

Hur jag läser siffran i praktiken

Jag börjar med båda kvm-måtten när de finns. Skuldsättning per total intäktsgivande yta ger en jämförelse mellan föreningar. Skuldsättning per bostadsrättsyta visar mer vad medlemmarna bär. Om skillnaden är stor finns det ofta hyresytor eller lokaler i nämnaren på det första talet. Det kan vara en styrka. Det kan också vara en koncentrationsrisk om en enda lokal bär mycket intäkt.

Sedan tittar jag på trenden i flerårsöversikten. Har skulden ökat i takt med underhåll, eller utan att förvaltningsberättelsen förklarar var pengarna tog vägen? Jag läser noterna om skulder till kreditinstitut: räntor, bindning, amortering, förfall. Jag jämför med sparande per kvadratmeter och med räntekänsligheten. Hög skuld och hög räntekänslighet hör ihop mekaniskt. Formeln för räntekänslighet bygger på samma räntebärande skulder.

Låg avgift och hög skuldsättning får mig att sakta ner. Det kan betyda att ränta och underhåll skjuts framåt. Det kan också betyda att föreningen har andra intäkter. Jag vet det inte förrän jag har läst.

Vad du kan göra före budet

Be om den senaste årsredovisningen (mäklaren ska tillhandahålla den). Läs förvaltningsberättelsens nyckeltal. Läs balansräkningens skulder. Notera den indirekta nettoskuldsättningen i objektsbeskrivningen och räkna inte om den i huvudet utan andelstal. Fråga styrelsen eller mäklaren om kommande projekt och hur de ska finansieras: nya lån, höjd avgift, eller befintligt sparande.

På KollaHem försöker vi samla handlingarna i annonsen när de finns, och vi låtsas inte att vi har läst det som saknas. Hemli kan hjälpa dig att formulera frågor utifrån samma underlag, men originalet gäller alltid. Öppna gärna två objekt sida vid sida i Stockholm eller Göteborg och jämför hur skuldsättningen redovisas. Kartan säljer inte placering. Om du vill veta hur vi tänker kring köparens sida finns mer på varför KollaHem.

Jag kan inte lova att en låg siffra skyddar dig. Jag kan säga att den som hoppar över pappren lämnar nästa ägare med samma oklarhet. Att förstå skulden är ett sätt att bryta den loopen innan budet, inte efter tillträdet.

Källor

• Bokföringsnämnden, BFNAR 2023:1 och vägledning (ÅRL 6 kap. 3 a § och beräkning av skuldsättning per kvm), access 13 september 2026.
• Fastighetsmäklarinspektionen, Indirekt nettoskuldsättning, access 13 september 2026.
• HSB Bostadsrättskollen, Skuldsättning, access 13 september 2026.
• HSB, Sveriges bostadsrättsbarometer 2026 (genomsnitt 4 766 kr/kvm för 2025), access 13 september 2026.
• SEB, Nyckeltal för bostadsrättsföreningar, access 13 september 2026.